Så beräknas hyran för en kommersiell lokal

Så beräknas hyran för en kommersiell lokal – utgångspunkter

Ingen enhetlig formel bestämmer hyran för en kommersiell lokal. Nivån avgörs i praktiken av tre faktorer: hyresavtalet, lokalens marknadshyra och lokalens egenskaper.

Rättsligt styrs hyressättningen av hyreslagen i jordabalkens kapitel 12. Enligt Bostadsrätterna reglerar hyreslagen bland annat hyressättning och hur hyran ska justeras. Bostadsrätterna säger också att en bostadsrättsförening aldrig kan åberopa sina stadgar eller bostadsrättslagens bestämmelser mot hyresgästen.

Hyreslagen är till stor del en skyddslagstiftning, särskilt för bostadshyresgäster. Bostadsrätterna framhåller att hyresreglerna är komplicerade och att ett felaktigt agerande enligt regelverket nästan alltid gör exempelvis en uppsägning ogiltig.

Hyresavtalet sätter grundbeloppet

Varje beräkning utgår från hyreskontraktet. Fastighetsägarna Sveriges avtalshandledning för lokalhyreskontrakt anger att hyran enligt 19 § hyreslagen i princip ska vara bestämd till visst belopp i kontraktet. Huvudregeln har undantag. Grundbeloppet är därför i första hand det belopp parterna har kommit överens om.

Avtalet innehåller också mekanismerna som ändrar hyran över tid. Enligt Nextor har de flesta lokalhyreskontrakt – butiker, restauranger eller kontor i Stockholm – en klausul om indexerad hyreshöjning. Den som ska bedöma en hyra kan alltså inte nöja sig med grundbeloppet. Avtalets justeringsmekanism, intervall och startpunkt avgör hyran över avtalsperioden.

Marknadshyra: läge, efterfrågan och lokaltyp

Marknadshyran bestäms inte bara av ort, utan av delmarknad. Objektvisions sammanställning av hyresnivåer, publicerad i samarbete med Newsec, delar in marknader efter etablerade marknadsparametrar: lägeskvalitet, kommunikationsläge, utbudssituation, hyresnivå, vakans och investerarnas avkastningskrav.

Syftet är att spegla strukturella skillnader i efterfrågan och riskprofil. Enligt Newsec ger det en mer nyanserad bild än enbart geografisk uppdelning. De redovisade hyresintervallen är bedömda marknadsnivåer där huvuddelen av genomförda eller bedömda affärer finns.

Nivåerna skiljer sig kraftigt mellan segmenten. För Stockholm redovisas för 2026 dessa intervall i kr/m². Kontor: 6 700–10 500 i läge AA, 4 200–6 800 i A, 3 400–5 000 i B och 2 800–4 100 i C.

Butik i Stockholm: 3 800–16 000 i AA, 2 200–7 900 i A, 1 600–3 900 i B och 1 500–3 300 i C. Industri i Stockholm: 1 050–1 850 i A, 950–1 700 i B och 850–1 600 i C.

För Göteborg anges kontor till 2 300–4 500 (AA), 2 000–3 450 (A), 1 150–1 750 (B) och 1 050–1 850 (C). Butik: 3 650–14 000 (AA), 2 800–7 000 (A), 1 150–2 500 (B) och 800–1 750 (C).

Industri i Göteborg: 700–1 350 (A), 600–1 100 (B) och 550–900 (C). Sammanställningen omfattar 18 av de största svenska orterna och bygger på Newsecs löpande marknadsbevakning, transaktionsanalys och uthyrningsdata.

Efterfrågan och utbud förklarar varför nivåerna rör sig. Nextor beskriver Stockholms hyresmarknad som dynamisk. Den påverkas av efterfrågan på fastigheter, tillgången på lediga lokaler, den ekonomiska situationen och allmänna marknadstrender.

Prishöjningar och sänkningar kan skilja sig mellan fastighetstyper och geografiska lägen. Läget kan skifta snabbt. Enligt Nextor rapporterade aktörer hyreshöjningar för kommersiella lokaler i Stockholm på runt 9 procent under de senaste åren. Vid årsskiftet 2022–2023 såg många hyresgäster i stället höjningar på cirka 11 procent i de viktigaste stadsdelarna Vasastan, Södermalm, Östermalm och Kungsholmen – en uppskattad siffra.

Marknadshyror för kommersiella lokaler i Stockholm och Göteborg (2026)

Hyreshöjningar för kommersiella lokaler i Stockholm (2022–2023)

Nyckelindikatorer för hyresbedömning av kommersiella lokaler

Lokalens standard och användning

Två lokaler i samma område kan ha olika hyra. Newsec anger att en enskild fastighets hyresnivå påverkas av standard, flexibilitet, kontraktsstruktur, hållbarhetsprestanda och specifik mikrolokalisering. Även när segment, ort och läge är givna måste dessa egenskaper ingå i bedömningen. Newsec understryker att uppgifterna är övergripande marknadsindikationer, inte en direkt värdering av enskilda objekt.

Lokalens användning är en av de faktorer som bör regleras i avtalet. Bostadsjuristerna rekommenderar att det bestäms vilken verksamhet lokalen ska användas till och att ändamålet skrivs in i hyreskontraktet. Frågan om lokalen får anpassas för viss näringsverksamhet bör avgöras redan innan avtalet tecknas.

Samma genomgång lyfter att underhållsansvaret bör regleras i hyresavtalet. Brandskyddsfrågor hanteras lämpligen i en särskild brandskyddsklausul, inklusive vad som gäller för utrustning med extra brandfara. Vilket ändamål som tillåts, vem som ansvarar för underhåll och vilka anpassningar som gjorts eller får göras följer med in i hyresbedömningen. Det kan motivera olika hyra för likartade lokaler.

Indexklausuler och årlig justering

Index är den vanligaste mekanismen bakom en hyreshöjning. Enligt Nextor innebär en indexerad hyreshöjning att hyran justeras efter en indexeringstakt. Den kan baseras på konsumentprisindex (KPI), producentprisindex (PPI) eller hyresindex.

Mekanismen gör att fastighetsägaren kan justera hyran i linje med den allmänna inflationen eller andra faktorer som påverkar fastighetens värde eller driftkostnad. Indexeringen sker vanligtvis en gång per år vid ett givet datum. Den höjer hyran i linje med indexets rörelse under året.

Valet av index påverkar utfallet. KPI-indexering justerar hyran efter förändringar i konsumentprisindex, som mäter prisändringen på varor och tjänster konsumenter köper. PPI-indexering följer i stället producentprisindex, som Nextor anger som ett alternativt index. Vid en avtalsgenomgång måste därför två uppgifter identifieras direkt: vilket index klausulen hänvisar till och vid vilket datum justeringen sker.

Steg för steg: från indikativ marknadsnivå till avtalad hyra

Sammanställ skriftligt segment, läge, kr/m²-intervall, gjorda justeringar och avtalets justeringsmekanism innan hyran förhandlas.