Hyresnivåer: kontor/butik på marknaden i Stockholm/Göteborg

Hyresnivåer för kontor och butik på marknaden i Stockholm och Göteborg

Lokalhyran per kvadratmeter varierar kraftigt med segment – kontor, butik och industri – lägesklass och delmarknad. I Objektvisions sammanställning över hyresnivåer 2026, framtagen med Newsec, ligger kontor i Stockholms AA-läge på 6 700–10 500 kr/m². Butik i samma läge ligger på 3 800–16 000 kr/m².

I A-läge är intervallen 4 200–6 800 kr/m² för kontor och 2 200–7 900 kr/m² för butik. B-läge: kontor 3 400–5 000 kr/m², butik 1 600–3 900 kr/m². C-läge: kontor 2 800–4 100 kr/m², butik 1 500–3 300 kr/m².

Göteborg har lägre kontorsnivåer men fortsatt höga butiksnivåer i topplägen. AA: kontor 2 300–4 500 kr/m², butik 3 650–14 000 kr/m². A: kontor 2 000–3 450 kr/m², butik 2 800–7 000 kr/m². B: kontor 1 150–1 750 kr/m², butik 1 150–2 500 kr/m². C: kontor 1 050–1 850 kr/m², butik 800–1 750 kr/m².

På Objektvisions sida Hyresnivåer presenteras, i samarbete med Newsec, hyresnivåutvecklingen för kontor, handel och industri på 18 av de största svenska orterna. Underlaget bygger på löpande marknadsbevakning, transaktionsanalys och uthyrningsdata. Sidan beskriver intervallen som övergripande marknadsindikationer, inte som värderingar av enskilda objekt.

Individuella fastigheters hyresnivå påverkas av standard, flexibilitet, kontraktsstruktur, hållbarhetsprestanda och specifik mikrolokalisering. Marknadsdatan avser 2026.

Hyresnivåer 2026: kontor och butik i Stockholm och Göteborg

Läs hyresstatistiken rätt: kr/m², lägesklasser och delmarknader

Tabellerna från Objektvision/Newsec anger hyresnivåer i kr/m² per lägesklass. AA är den högsta lägesklassen, följd av A, B och C. Läs intervallen för respektive klass och ort, i stället för att anta att varje enskilt intervall följer klassordningen.

Delmarknaderna utgår från etablerade marknadsparametrar: lägeskvalitet, kommunikationsläge, utbudssituation, hyresnivå, vakans och investerarnas avkastningskrav. Segmenteringen speglar strukturella skillnader i efterfrågan och riskprofil och ger en mer nyanserad bild än enbart geografisk uppdelning.

Kontrollera alltid vilken tidsperiod en hyresuppgift avser innan du jämför den med en annan. Tabellerna anger kr/m², medan flexibla kontor ofta prissätts per person och månad; de måtten behöver räknas om till en gemensam grund för att bli jämförbara.

För hyresnivåer på fler orter och inom fler fastighetssegment finns Objektvisions sammanställning Hyresnivåer, framtagen i samarbete med Newsec. Där presenteras hyresnivåutvecklingen på 18 av de största svenska orterna.

Lägesklasserna slår olika i olika städer. Stockholm har högre kontorsnivåer i AA än Göteborg, medan Göteborgs butiksintervall i AA ligger närmare Stockholms. Det beror på skillnader i utbud, efterfrågan och vakanser på respektive delmarknad.

Så skiljer sig hyresmarknaden för kontor och butik

Butikshyran kan ha mycket höga toppnivåer i bästa lägen, vilket framgår av intervallen i avsnittet om hyresnivåer. Det speglar att butikshyran i hög grad drivs av mikrolokalisering, kundflöden och platsens attraktionskraft. För kontor är bilden delvis annan: nivån följer i högre grad kontorsmarknadens vakanser, nyproduktion och kontraktsstruktur.

Läs intervallen för kontor och butik var för sig. I Stockholm är butiksspannet brett även i de högsta lägena, medan Göteborg också har höga butiksnivåer i AA-läge trots lägre kontorsnivåer än Stockholm (Objektvision/Newsec).

Ett intervall visar inte i sig vilken nivå som passar en viss lokal. Bedöm läge, standard, flexibilitet, kontraktsstruktur och mikrolokalisering innan du jämför ett objekt med marknadsnivån.

För att förstå en delmarknad behöver du se hyresnivån tillsammans med vakanser, uthyrningsdata, transaktioner och nyproduktion. Newsecs underlag bygger också på genomförda affärer och indikativa nivåer från pågående marknadsdialoger (Objektvision/Newsec).

Hyresintervallen är bedömda marknadsnivåer där huvuddelen av genomförda eller bedömda affärer återfinns. De ger en jämförbar bild av marknaden, men är inte en direkt värdering av en enskild lokal (Objektvision/Newsec).

Kontor vs butik: vad styr hyresnivån?

Flexibla kontor: jämför pris per person med hyra per kvadratmeter

Flexibla kontor och kontorshotell prissätts ofta per person och månad i stället för per kvadratmeter. Därför behöver priset räknas om innan du jämför det med en traditionell kontorshyra.

Börja med att ta reda på vad priset omfattar och vilken yta eller arbetsplats det avser. Jämför sedan den totala kostnaden för den flexibla lösningen med kostnaden för den traditionella lokalen.

När du jämför flexibla lösningar med traditionella kontraktshyror måste du räkna om till total kostnad. En flexplats kan inkludera möblering, gemensamma ytor, reception och ibland städning. Ett traditionellt kontrakt tillkommer ofta kostnader för drift, el, värme, fastighetsskatt och eventuella investeringar i inredning.

Jämför kostnad per arbetsplats och månad med kostnad per kvadratmeter och år, omräknat till samma antal arbetsplatser. Gå också igenom avtalstid, uppsägningstid, vad som ingår och möjligheten att ändra ytan. Då blir det tydligare hur flexibilitet och kostnadsbild skiljer sig mellan alternativen.

Flexibelt kontor vs traditionellt kontor

Så följer du hyresmarknaden med jämförbara marknadsdata

Newsecs datagrund för hyresstatistiken bygger på genomförda affärer, indikativa nivåer från pågående marknadsdialoger samt kontinuerlig uppföljning av vakansgrader, incitamentsnivåer och direktavkastningskrav.

Börja med att välja ort, segment och delmarknad. Följ sedan vakansgrader, incitament som hyresfria månader eller bidrag till inredning, uthyrningsdata, transaktioner och nyproduktion för samma delmarknad, så att förändringar inte blandas ihop med skillnader mellan områden.

Jämför hyresnivåer och vakans med föregående uppgifter för samma delmarknad, och notera om underlaget eller lägesindelningen ändrats. Objektvision uppger att marknadsdata uppdateras löpande för att spegla förändringar i konjunktur, kapitalmarknad och hyresgästers efterfrågemönster (Objektvision/Newsec).

Så följer du hyresmarknaden

Källor för hyresnivåer och lokalmarknadens utveckling

Objektvisions sida Hyresnivåer är en konkret källa för lokala hyresintervall. Den presenterar hyresnivåutvecklingen för kontor, handel och industri på 18 av de största svenska orterna, i samarbete med Newsec.

Använd sammanställningen när du vill jämföra marknadsnivåer mellan orter och fastighetssegment. Läs samtidigt uppgifterna om delmarknad och lägesklass, eftersom indelningen bygger på bland annat lägeskvalitet, kommunikationsläge, utbud, vakans och investerarnas avkastningskrav (Objektvision/Newsec).

Underlaget bygger på genomförda affärer, uthyrningsdata och indikativa nivåer från pågående marknadsdialoger. Newsec följer också vakansgrader, incitamentsnivåer och direktavkastningskrav kontinuerligt (Objektvision/Newsec).

Jämför samma segment och delmarknad över tid när du följer utvecklingen. Om du byter ort, läge eller lokaltyp samtidigt blir det svårare att avgöra om en skillnad beror på förändrade marknadsnivåer eller på att jämförelsen gäller olika förutsättningar.

Newsec Property Outlook är en kompletterande källa för den nordiska fastighetsbranschen och transaktionsmarknaden. Rapporten ges ut i två upplagor per år och har utkommit sedan 2001; använd den som bredare marknadskontext, inte som ersättning för lokala hyresintervall.

SCB:s statistik Fastighetspriser och lagfarter visar prisnivå, prisutveckling och omsättning för fastighetsöverlåtelser som registrerats genom lagfart eller tomträttsinnehav. Den kan komplettera bilden av transaktionsmarknaden, men redovisar inte hyresnivåer för kontor och butik (SCB).

Jämför marknadshyror för kontor och butik på samma grund

Hyresintervallen från Objektvision/Newsec är bedömda marknadsnivåer där huvuddelen av genomförda eller bedömda affärer återfinns. Använd dem som en utgångspunkt för jämförelser, inte som ett färdigt svar på vilken hyra en viss lokal ska ha.

Jämför först rätt ort, segment och lägesklass. En jämförelse mellan olika delmarknader kan ge en missvisande bild, eftersom indelningen även speglar faktorer som kommunikationsläge, utbudssituation och vakans (Objektvision/Newsec).

Titta sedan på hela intervallet för den aktuella marknaden och inte bara på dess högsta eller lägsta nivå. Intervallen är övergripande marknadsindikationer och värderar inte enskilda objekt direkt (Objektvision/Newsec).

Kontrollera vilken tidsperiod en hyresuppgift avser innan du ställer den mot ett annat belopp. Om uppgifterna har olika perioder behöver du räkna om dem till samma grund för att jämförelsen ska bli meningsfull.

Ta också hänsyn till sådant som inte framgår av en generell marknadsnivå, till exempel lokalens standard, flexibilitet, kontraktsstruktur, hållbarhetsprestanda och exakta mikroläge. Sådana skillnader påverkar hur väl en marknadsindikation passar det enskilda objektet.

För flexibla kontor behöver pris per person och månad jämföras med kostnaden för en traditionell lokal. Räkna med vad som ingår i den flexibla lösningen och vilka kostnader som tillkommer i det traditionella avtalet, så att jämförelsen avser den totala kostnaden.

Följ till sist samma delmarknad över tid och notera förändringar i uthyrningsdata, vakans, incitament, transaktioner och nyproduktion. Det ger en mer användbar bild av hyresmarknaden än att ställa en enskild siffra mot en generell nivå för en hel stad.

Checklista: jämför hyresnivåer på samma grund